Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (REITs) αποτελούν βασικό στοιχείο κατά τη δημιουργία οποιουδήποτε χαρτοφυλακίου μετοχών ή σταθερού εισοδήματος. Παρέχουν μεγαλύτερη διαφοροποίηση, δυνητικά υψηλότερες συνολικές αποδόσεις ή/και χαμηλότερο συνολικό κίνδυνο. Εν ολίγοις, η ικανότητά τους να παράγουν μερισματικό εισόδημα μαζί με κεφαλαιακή ανατίμηση τα καθιστά ένα εξαιρετικό αντίβαρο στις μετοχές, τα ομόλογα και τα μετρητά.
Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία κατέχουν ή/και διαχειρίζονται εμπορικά ακίνητα που παράγουν εισόδημα, είτε πρόκειται για τα ίδια τα ακίνητα είτε για τις υποθήκες επί των ακινήτων αυτών. Μπορείτε να επενδύσετε στις εταιρείες μεμονωμένα, μέσω ενός διαπραγματεύσιμου αμοιβαίου κεφαλαίου ή με ένα αμοιβαίο κεφάλαιο. Υπάρχουν πολλοί τύποι REITs που είναι διαθέσιμοι.
Εδώ εξετάζουμε μερικές από τις κύριες κατηγορίες REITS και τις ιστορικές αποδόσεις τους. Μέχρι το τέλος αυτού του άρθρου, θα πρέπει να έχετε μια καλύτερη ιδέα για το πότε και τι να αγοράσετε.
Βασικά συμπεράσματα
Η χρήση REITs για επενδύσεις σε ακίνητα μπορεί να διαφοροποιήσει το χαρτοφυλάκιό σας, αλλά δεν είναι όλα τα REITs ίδια.
Ορισμένα REITs επενδύουν απευθείας σε ακίνητα, κερδίζοντας έσοδα από ενοίκια και αμοιβές διαχείρισης. Άλλες επενδύουν σε χρέος ακινήτων, δηλαδή σε υποθήκες και τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκη.
Επιπλέον, τα REITs τείνουν να επικεντρώνονται σε έναν συγκεκριμένο τομέα ακινήτων, για παράδειγμα, λιανικό εμπόριο ή εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία και θέρετρα ή υγειονομική περίθαλψη και νοσοκομεία.
Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα που έχουν να προσφέρουν τα REIT είναι τα υψηλής απόδοσης μερίσματά τους. Τα REIT υποχρεούνται να καταβάλλουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους μετόχους.
Τα περισσότερα μερίσματα REIT δεν πληρούν τον ορισμό της IRS για τα "αναγνωρισμένα μερίσματα".
5 τύποι REITs και πώς να επενδύσετε σε αυτά
Ιστορικές αποδόσεις των REITs
Οι επενδυτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία είναι ιστορικά μία από τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων με τις καλύτερες διαθέσιμες αποδόσεις. Ο δείκτης FTSE NAREIT Equity REIT Index είναι αυτό που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι επενδυτές για να μετρήσουν την απόδοση της αμερικανικής αγοράς ακινήτων. Μεταξύ 2010 και 2020, η μέση ετήσια απόδοση του δείκτη ήταν 9,5%.2
Πιο πρόσφατα, ο μέσος όρος τριετίας για τα REIT μεταξύ Νοεμβρίου 2017 και Νοεμβρίου 2020, 11. 25%, ήταν πολύ υψηλότερος τόσο από τον S&P 500 όσο και από τον Russell 2000, οι οποίοι διαμορφώθηκαν σε 9,07% και 6,45%, αντίστοιχα.2 Ιστορικά, οι επενδυτές που αναζητούν απόδοση τα κατάφεραν καλύτερα επενδύοντας σε ακίνητα από ό,τι σε σταθερό εισόδημα, την παραδοσιακή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για τον σκοπό αυτό. Ένα προσεκτικά δομημένο χαρτοφυλάκιο θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη και τα δύο.
1. REITs λιανικής
Περίπου το 24% των επενδύσεων REIT αφορά εμπορικά κέντρα και ανεξάρτητες μονάδες λιανικού εμπορίου. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη επένδυση ανά είδος στην Αμερική. Όποιο εμπορικό κέντρο και αν επισκέπτεστε συχνά, είναι πιθανό να ανήκει σε ένα REIT. Όταν εξετάζει κανείς το ενδεχόμενο επένδυσης σε ακίνητα λιανικής πώλησης, πρέπει πρώτα να εξετάσει τον ίδιο τον κλάδο λιανικής πώλησης. Είναι οικονομικά υγιής επί του παρόντος και ποιες είναι οι προοπτικές για το μέλλον;
Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τα REITs λιανικής κερδίζουν χρήματα από το ενοίκιο που χρεώνουν στους ενοικιαστές. Εάν οι λιανοπωλητές αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας λόγω κακών πωλήσεων, είναι πιθανό να καθυστερήσουν ή ακόμη και να αθετήσουν αυτές τις μηνιαίες πληρωμές, οδηγούμενοι τελικά σε πτώχευση. Σε αυτό το σημείο, πρέπει να βρεθεί νέος ενοικιαστής, κάτι που δεν είναι ποτέ εύκολο. Ως εκ τούτου, είναι ζωτικής σημασίας να επενδύετε σε REITs με τους ισχυρότερους δυνατούς ενοικιαστές. Σε αυτούς περιλαμβάνονται τα παντοπωλεία και τα καταστήματα οικιακών βελτιώσεων.
Αφού κάνετε την αξιολόγηση του κλάδου σας, η προσοχή σας θα πρέπει να στραφεί στα ίδια τα REITs. Όπως κάθε επένδυση, είναι σημαντικό να έχουν καλά κέρδη, ισχυρούς ισολογισμούς και όσο το δυνατόν λιγότερο χρέος, ιδίως βραχυπρόθεσμο. Σε μια κακή οικονομία, στις REITs λιανικής με σημαντικές θέσεις μετρητών θα παρουσιαστούν ευκαιρίες για την αγορά καλών ακινήτων σε δυσμενείς τιμές. Οι καλύτερα διοικούμενες εταιρείες θα επωφεληθούν από αυτό.
Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν πιο μακροπρόθεσμες ανησυχίες για τον χώρο των REIT λιανικής, καθώς οι αγορές μετατοπίζονται όλο και περισσότερο στο διαδίκτυο σε αντίθεση με το μοντέλο του εμπορικού κέντρου. Οι ιδιοκτήτες των χώρων συνέχισαν να καινοτομούν για να γεμίσουν τους χώρους τους με γραφεία και άλλους μισθωτές που δεν είναι προσανατολισμένοι στο λιανικό εμπόριο, αλλά ο υποτομέας δέχεται πιέσεις.
2. Οικιστικά REITs
Πρόκειται για REITs που κατέχουν και εκμεταλλεύονται πολυκατοικίες ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, καθώς και βιομηχανικές κατοικίες. Όταν κάποιος επιθυμεί να επενδύσει σε αυτό το είδος REIT, θα πρέπει να εξετάσει διάφορους παράγοντες προτού μπει στο παιχνίδι. Για παράδειγμα, οι καλύτερες αγορές διαμερισμάτων τείνουν να είναι εκεί όπου η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών είναι χαμηλή σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα.
Σε μέρη όπως η Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες, το υψηλό κόστος των μονοκατοικιών αναγκάζει περισσότερους ανθρώπους να νοικιάζουν, γεγονός που ανεβάζει την τιμή που μπορούν να χρεώνουν οι ιδιοκτήτες κάθε μήνα. Ως αποτέλεσμα, οι μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ κατοικιών τείνουν να επικεντρώνονται σε μεγάλα αστικά κέντρα.3
Σε κάθε συγκεκριμένη αγορά, οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητούν την αύξηση του πληθυσμού και της απασχόλησης. Γενικά, όταν υπάρχει καθαρή εισροή ανθρώπων σε μια πόλη, αυτό συμβαίνει επειδή οι θέσεις εργασίας είναι άμεσα διαθέσιμες και η οικονομία αναπτύσσεται. Η μείωση του ποσοστού κενών κατοικιών σε συνδυασμό με την αύξηση των ενοικίων αποτελεί ένδειξη ότι η ζήτηση βελτιώνεται. Όσο η προσφορά διαμερισμάτων σε μια συγκεκριμένη αγορά παραμένει χαμηλή και η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται, τα REITs κατοικιών θα πρέπει να πηγαίνουν καλά. Όπως συμβαίνει με όλες τις εταιρείες, εκείνες με τους ισχυρότερους ισολογισμούς και τα περισσότερα διαθέσιμα κεφάλαια συνήθως τα καταφέρνουν καλύτερα.
3. REITs υγειονομικής περίθαλψης
Τα Healthcare REITs θα είναι ένας ενδιαφέρων υποτομέας που θα πρέπει να παρακολουθούμε καθώς οι Αμερικανοί γερνούν και το κόστος της υγειονομικής περίθαλψης συνεχίζει να ανεβαίνει. Τα Healthcare REITs επενδύουν στην ακίνητη περιουσία νοσοκομείων, ιατρικών κέντρων, νοσηλευτικών ιδρυμάτων και γηροκομείων. Η επιτυχία αυτών των ακινήτων συνδέεται άμεσα με το σύστημα υγειονομικής περίθαλψης. Η πλειονότητα των φορέων εκμετάλλευσης αυτών των εγκαταστάσεων βασίζεται στα τέλη κατάληψης, στις επιστροφές Medicare και Medicaid, καθώς και στις ιδιωτικές πληρωμές. Όσο η χρηματοδότηση της υγειονομικής περίθαλψης αποτελεί ερωτηματικό, το ίδιο ισχύει και για τα REITs υγειονομικής περίθαλψης.
Τα πράγματα που πρέπει να αναζητήσετε σε ένα REIT υγειονομικής περίθαλψης περιλαμβάνουν μια διαφοροποιημένη ομάδα πελατών καθώς και επενδύσεις σε διάφορους τύπους ακινήτων. Η εστίαση είναι καλή ως ένα βαθμό, αλλά το ίδιο ισχύει και για τη διασπορά του κινδύνου σας. Γενικά, η αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες υγειονομικής περίθαλψης (η οποία θα πρέπει να συμβεί με τη γήρανση του πληθυσμού) είναι καλή για τα ακίνητα υγειονομικής περίθαλψης. Επομένως, εκτός από τη διαφοροποίηση των πελατών και των τύπων ακινήτων, αναζητήστε εταιρείες των οποίων η εμπειρία στον τομέα της υγειονομικής περίθαλψης είναι σημαντική, των οποίων οι ισολογισμοί είναι ισχυροί και των οποίων η πρόσβαση σε χαμηλού κόστους κεφάλαια είναι υψηλή.
4. REITs γραφείων
Τα REITs γραφείων επενδύουν σε κτίρια γραφείων. Εισπράττουν έσοδα από ενοίκια από ενοικιαστές που έχουν συνήθως υπογράψει μακροχρόνιες μισθώσεις. Τέσσερα ερωτήματα έρχονται στο μυαλό οποιουδήποτε ενδιαφέρεται να επενδύσει σε ένα REIT γραφείων
Ποια είναι η κατάσταση της οικονομίας και πόσο υψηλό είναι το ποσοστό ανεργίας;
Ποια είναι τα ποσοστά κενών χώρων;
Πώς πάει οικονομικά η περιοχή στην οποία επενδύει η REIT;
Πόσα κεφάλαια διαθέτει για εξαγορές;
Προσπαθήστε να βρείτε REITs που επενδύουν σε οικονομικά προπύργια. Είναι προτιμότερο να κατέχετε ένα σωρό μέτρια κτίρια στην Ουάσινγκτον, παρά να κατέχετε προνομιακούς χώρους γραφείων στο Ντιτρόιτ, για παράδειγμα.
5. Ενυπόθηκα REITs
Περίπου το 10% των επενδύσεων REIT αφορά ενυπόθηκα δάνεια σε αντίθεση με τα ίδια τα ακίνητα. Οι πιο γνωστές αλλά όχι απαραίτητα οι μεγαλύτερες επενδύσεις είναι οι Fannie Mae και Freddie Mac, επιχειρήσεις υπό κρατική αιγίδα που αγοράζουν ενυπόθηκα δάνεια στη δευτερογενή αγορά.
Όμως, το γεγονός ότι αυτός ο τύπος REIT επενδύει σε υποθήκες αντί για μετοχές, δεν σημαίνει ότι είναι απαλλαγμένος από κινδύνους. Μια αύξηση των επιτοκίων θα μεταφραζόταν σε μείωση των λογιστικών αξιών των ενυπόθηκων REIT, οδηγώντας τις τιμές των μετοχών σε χαμηλότερα επίπεδα. Επιπλέον, τα ενυπόθηκα REIT αντλούν σημαντικό μέρος του κεφαλαίου τους μέσω προσφορών εξασφαλισμένου και μη εξασφαλισμένου χρέους. Σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων, η μελλοντική χρηματοδότηση θα είναι ακριβότερη, μειώνοντας την αξία ενός χαρτοφυλακίου δανείων.
Σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων με την προοπτική αύξησης των επιτοκίων, οι περισσότερες ενυπόθηκες REITs διαπραγματεύονται με έκπτωση στην καθαρή αξία ενεργητικού ανά μετοχή. Το κόλπο είναι να βρεθεί το σωστό.
Τα κλειδιά για την αξιολόγηση οποιουδήποτε REIT
Υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να έχετε κατά νου όταν αξιολογείτε οποιοδήποτε REIT.
Περιλαμβάνουν τα εξής:
Τα REIT είναι πραγματικές επενδύσεις συνολικής απόδοσης. Παρέχουν υψηλές μερισματικές αποδόσεις μαζί με μέτρια μακροπρόθεσμη κεφαλαιακή υπεραξία. Αναζητήστε εταιρείες που έχουν κάνει καλή δουλειά ιστορικά στην παροχή και των δύο.
Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά ακίνητα, πολλά REIT διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια. Αποκτάτε τη διαφοροποίηση που παρέχουν τα ακίνητα χωρίς να δεσμεύεστε μακροπρόθεσμα. Η ρευστότητα έχει σημασία.
Η απόσβεση τείνει να υπερεκτιμά τη μείωση της αξίας των ακινήτων μιας επένδυσης. Έτσι, αντί να χρησιμοποιείτε τον δείκτη αποπληρωμής (αυτό που χρησιμοποιούν οι επενδυτές μερισμάτων) για να αξιολογήσετε ένα REIT, εξετάστε αντ' αυτού τα κεφάλαια από τις δραστηριότητές του (FFO). Αυτό ορίζεται ως το καθαρό εισόδημα μείον την πώληση οποιουδήποτε ακινήτου σε ένα δεδομένο έτος και τις αποσβέσεις. Απλώς πάρτε το μέρισμα ανά μετοχή και διαιρέστε το με το FFO ανά μετοχή. Όσο υψηλότερη είναι η απόδοση τόσο το καλύτερο.
Η ισχυρή διαχείριση κάνει τη διαφορά. Αναζητήστε εταιρείες που υπάρχουν εδώ και καιρό ή τουλάχιστον διαθέτουν μια ομάδα διαχείρισης με μεγάλη εμπειρία.
Η ποιότητα μετράει. Επενδύστε μόνο σε REITs με σπουδαία ακίνητα και ενοικιαστές.
Εξετάστε το ενδεχόμενο αγοράς ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ή ETF που επενδύει σε REIT και αφήστε την έρευνα και την αγορά στους επαγγελματίες.
Σύμφωνα με την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, ένα REIT πρέπει να επενδύει τουλάχιστον το 75% του ενεργητικού του σε ακίνητα και μετρητά και να αποκτά τουλάχιστον το 75% των ακαθάριστων εσόδων του από πηγές όπως τα ενοίκια και οι τόκοι υποθηκών.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των REITs
Όπως συμβαίνει με όλες τις επενδύσεις, οι REIT έχουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους. Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα που έχουν να προσφέρουν τα REIT είναι τα υψηλής απόδοσης μερίσματά τους. Τα REIT υποχρεούνται να καταβάλλουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους μετόχους- έτσι τα μερίσματα των REIT είναι συχνά πολύ υψηλότερα από τον μέσο όρο των μετοχών του S&P 500.
Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου. Δεν έχουν πολλοί άνθρωποι τη δυνατότητα να βγουν και να αγοράσουν ένα κομμάτι εμπορικών ακινήτων προκειμένου να δημιουργήσουν παθητικό εισόδημα, ωστόσο, τα REITs προσφέρουν στο ευρύ κοινό τη δυνατότητα να κάνουν ακριβώς αυτό. Επιπλέον, η αγορά και η πώληση ακινήτων συχνά απαιτεί αρκετό χρόνο, δεσμεύοντας τις ταμειακές ροές στη διαδικασία, ωστόσο τα REIT είναι ιδιαίτερα ρευστά - τα περισσότερα μπορούν να αγοραστούν ή να πωληθούν με το πάτημα ενός κουμπιού.
Υπάρχουν ορισμένα μειονεκτήματα των REIT, τα οποία οι επενδυτές θα πρέπει να γνωρίζουν, κυρίως την πιθανή φορολογική υποχρέωση που μπορούν να δημιουργήσουν τα REIT.
Τα περισσότερα μερίσματα REIT δεν πληρούν τον ορισμό της Εφοριας για τα "αναγνωρισμένα μερίσματα", πράγμα που σημαίνει ότι τα μερίσματα άνω του μέσου όρου που προσφέρουν τα REIT φορολογούνται με υψηλότερο συντελεστή από τα περισσότερα άλλα μερίσματα. Τα REIT πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκπτωση 20% pass-through, ωστόσο, οι περισσότεροι επενδυτές θα πρέπει να πληρώσουν ένα μεγάλο ποσό φόρων για τα μερίσματα REIT, εάν κατέχουν REIT σε έναν τυπικό χρηματιστηριακό λογαριασμό.
Ένα άλλο πιθανό ζήτημα με τα REIT είναι η ευαισθησία τους στα επιτόκια. Γενικά, όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αυξάνει τα επιτόκια σε μια προσπάθεια να περιορίσει τις δαπάνες, οι τιμές των REIT πέφτουν. Επιπλέον, υπάρχουν ειδικοί κίνδυνοι για τα ακίνητα σε διάφορους τύπους REIT. Τα ξενοδοχειακά REITs, για παράδειγμα, συχνά τα πηγαίνουν εξαιρετικά άσχημα σε περιόδους οικονομικής ύφεσης.
Πλεονεκτήματα
Μερίσματα υψηλής απόδοσης
Διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου
Υψηλή ρευστότητα
Μειονεκτήματα
Τα μερίσματα φορολογούνται ως συνηθισμένο εισόδημα
Ευαισθησία στα επιτόκια
Κίνδυνοι που συνδέονται με συγκεκριμένα ακίνητα
Συχνές ερωτήσεις για REIT
Είναι οι REIT καλές επενδύσεις;
Η επένδυση σε REITs είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιό σας εκτός των παραδοσιακών μετοχών και ομολόγων και μπορεί να είναι ελκυστική για τα ισχυρά μερίσματα και τη μακροπρόθεσμη κεφαλαιακή υπεραξία τους.
Σε ποια REITs πρέπει να επενδύσω;
Κάθε τύπος REIT έχει τους δικούς του κινδύνους και τα δικά του πλεονεκτήματα ανάλογα με την κατάσταση της οικονομίας. Η επένδυση σε REITs μέσω ενός REIT ETF είναι ένας πολύ καλός τρόπος για τους μετόχους να ασχοληθούν με αυτόν τον τομέα χωρίς να χρειάζεται να αντιμετωπίσουν προσωπικά τις πολυπλοκότητές του.
Πώς βγάζετε χρήματα από ένα REIT;
Δεδομένου ότι οι REIT υποχρεούνται από την εφορια να καταβάλλουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους, τα μερίσματα των REIT είναι συχνά πολύ υψηλότερα από τον μέσο όρο των μετοχών του S&P 500. Ένας από τους καλύτερους τρόπους για να λάβετε παθητικό εισόδημα από REITs είναι μέσω της ανατοκισμού αυτών των μερισμάτων υψηλής απόδοσης.
Μπορείτε να χάσετε χρήματα από ένα REIT;
Όπως συμβαίνει με κάθε επένδυση, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος απώλειας. Τα δημόσια διαπραγματεύσιμα REIT έχουν τον ιδιαίτερο κίνδυνο να χάσουν την αξία τους καθώς αυξάνονται τα επιτόκια, γεγονός που συνήθως στέλνει τα επενδυτικά κεφάλαια σε ομόλογα.
Είναι τα REITs ασφαλή κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης;
Η επένδυση σε ορισμένους τύπους REITs, όπως αυτά που επενδύουν σε ξενοδοχειακά ακίνητα, δεν αποτελεί καλή επιλογή κατά τη διάρκεια μιας οικονομικής ύφεσης. Η επένδυση σε άλλους τύπους ακινήτων, όπως η υγειονομική περίθαλψη ή το λιανικό εμπόριο, ωστόσο, που έχουν μακρύτερες δομές μίσθωσης και συνεπώς είναι πολύ λιγότερο κυκλικές, είναι ένας πολύ καλός τρόπος να αντισταθμίσετε την ύφεση.
Το συμπέρασμα
Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έδωσε τη δυνατότητα στους επενδυτές να αγοράσουν έργα εμπορικών ακινήτων μεγάλης κλίμακας ήδη από το 1960. Ωστόσο, μόνο την τελευταία δεκαετία οι μεμονωμένοι επενδυτές αγκάλιασαν τα REIT.
Οι λόγοι γι' αυτό περιλαμβάνουν τα χαμηλά επιτόκια, τα οποία ανάγκασαν τους επενδυτές να αναζητήσουν πέρα από τα ομόλογα επενδύσεις που παράγουν εισόδημα, την έλευση των διαπραγματεύσιμων στο χρηματιστήριο και των αμοιβαίων κεφαλαίων που επικεντρώνονται στα ακίνητα και, μέχρι την κατάρρευση των ακινήτων το 2007-08, την ακόρεστη όρεξη των Αμερικανών να κατέχουν ακίνητα και άλλα υλικά περιουσιακά στοιχεία. Τα REITs, όπως και κάθε άλλη επένδυση το 2008, υπέστησαν μεγάλη ζημία. Όμως, παρά το γεγονός αυτό, εξακολουθούν να αποτελούν εξαιρετική προσθήκη σε κάθε διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου