Επένδυση σε πολυτελή ακίνητα

 

Οι επιλογές σας για την αξιοποίηση της αγοράς υψηλών προδιαγραφών

 Τα ακίνητα θεωρούνται εδώ και πολύ καιρό μια ασφαλής επένδυση, είτε τα κατέχετε, είτε τα μεταβιβάζετε, είτε τα νοικιάζετε. Εάν έχετε τα χρήματα, ίσως θελήσετε να επεκτείνετε το χαρτοφυλάκιό σας στην αγορά πολυτελών ακινήτων. Πριν μπείτε στο παιχνίδι, δείτε εδώ μερικές από τις επιλογές σας για επενδύσεις σε πολυτελή ακίνητα.

Βασικά στοιχεία

    Τα ακίνητα δεν θεωρούνται πολυτέλεια μόνο και μόνο επειδή είναι ακριβά. Πρέπει επίσης να είναι μοναδικά, αποκλειστικά και να γίνονται αντιληπτά ως ανώτερα.

    Οι αγοραστές υψηλών προδιαγραφών θέλουν πρόσβαση σε πολυτελείς δραστηριότητες, όπως ψώνια, φαγητό και τέχνες, καθώς και εγγύτητα σε άλλα πολυτελή σπίτια.

    Οι επενδυτές πολυτελών ακινήτων μπορούν να αναποδογυρίσουν (flipping) ένα αρχοντικό, να επενδύσουν διεθνώς, να αγοράσουν ένα πολυτελές διαμέρισμα, να αγοράσουν ένα ακίνητο διακοπών υψηλών προδιαγραφών ή να χτίσουν από το μηδέν.

Οι τιμές των πολυτελών ακινήτων ήταν καυτές και είχαν εκτοξευθεί στα ύψη. 

Το παράδειγμα είναι το εξής: Η ακριβότερη πώληση κατοικιών το 2019 ήταν ένα ρετιρέ στο Μανχάταν που πωλήθηκε για 240 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με στοιχεία της Miller Samuel Inc. Αυτό είναι σχεδόν 166 εκατομμύρια δολάρια περισσότερα από την κορυφαία πώληση της Νέας Υόρκης του προηγούμενου έτους.

Με τον πλούτο των πλουσιότερων ανθρώπων του κόσμου να αυξάνεται, είχε φανεί ότι η δυνητική αγορά για πολυτελή ακίνητα ήταν μεγαλύτερη από ποτέ. Στη συνέχεια χτύπησε η πανδημία του κοροναϊού και οι προοπτικές για τις τιμές των ακινήτων και των ακινήτων, γενικότερα, έγιναν ιδιαίτερα αβέβαιες.

Οι ευκαιρίες μπορεί να είναι διαθέσιμες για όσους έχουν μετρητά. Ωστόσο, η προθυμία των δυνητικών επενδυτών να εμφανιστούν και να τα αγοράσουν είναι τουλάχιστον αμφίβολη.

Είτε ενδιαφέρεστε τώρα είτε σκέφτεστε για μελλοντικές επενδύσεις, παραθέτουμε τις βασικές αρχές για επενδύσεις σε πολυτελή ακίνητα με βάση την ανάπτυξη της αγοράς πριν από την πανδημία.

Τι είναι τα πολυτελή ακίνητα;

Είναι ζωτικής σημασίας να κατανοήσετε τα χαρακτηριστικά που χαρακτηρίζουν τα πολυτελή ακίνητα πριν επενδύσετε. Μια υψηλή τιμή από μόνη της δεν θα βάλει ένα ακίνητο σε αυτή την κατηγορία. "Πρέπει να είναι μοναδικό και αποκλειστικό - με έναν καλό τρόπο, με έναν επιθυμητό τρόπο", δήλωσε ο Randy Char, ανώτερος αντιπρόεδρος επιχειρήσεων στο One Queensridge Place, ένα πολυτελές πολυώροφο ακίνητο στο Λας Βέγκας. "Οι άνθρωποι που είναι πλούσιοι θα πληρώσουν ένα premium για κάτι που θεωρείται ανώτερο".

Οι αγοραστές υψηλών προδιαγραφών θέλουν τοποθεσίες με πρόσβαση σε πολυτελείς δραστηριότητες, όπως αγορές με καταστηματα υψηλών προδιαγραφών, φαγητό και τέχνες, καθώς και εγγύτητα σε άλλες πολυτελείς κατοικίες. Μια διεύθυνση τρόπαιο, όπως η Park Avenue στη Νέα Υόρκη, προσθέτει αξία. Η ύπαρξη μιας ιστορικής ιστορίας δεν βλάπτει επίσης. Πολλοί αγοραστές πολυτελών κατοικιών αναζητούν τη φυσική ομορφιά μιας παραθαλάσσιας τοποθεσίας ή τουλάχιστον τη θέα σε ποτάμι, ωκεανό ή λίμνη. Άλλοι θέλουν θέα στην εξοχή ή στο βουνό.

Οι αγοραστές υψηλών προδιαγραφών επιθυμούν πολλά από τα ίδια χαρακτηριστικά που επιθυμούν όλοι οι αγοραστές, αλλά σε μεγαλύτερη κλίμακα. Θέλουν ιδιωτικότητα και ασφάλεια, μερικές φορές σε σημείο απομόνωσης. Θέλουν ομορφιά μέσα και έξω και μπορούν να αντέξουν οικονομικά προσαρμοσμένη αρχιτεκτονική, προσαρμοσμένο σχεδιασμό, υπερβολική προσοχή στη λεπτομέρεια και πολυτελή φινιρίσματα.

Θέλουν επίσης ανέσεις πάνω στις ανέσεις: κουζίνα σεφ, πολυτελή πισίνα, εκτεταμένη σουίτα ιδιοκτήτη και υπαίθριο χώρο διαβίωσης, για να μην αναφέρουμε τον οικιακό αυτοματισμό, τους ανιχνευτές κίνησης, τους ανελκυστήρες αυτοκινήτων και τα κελάρια κρασιών με ελεγχόμενη θερμοκρασία. Πολλοί θέλουν επίσης χώρο, αλλά σίγουρα δεν χρειάζεστε ένα τεράστιο σπίτι για να ζήσετε με πολυτέλεια.

Όταν επιλέγετε ένα πολυτελές σπίτι, είναι εξαιρετικά σημαντικό να σκεφτείτε τις πτυχές του ακινήτου που δεν μπορούν να αλλάξουν, δήλωσε ο Mark Fitzpatrick, διευθύνων σύμβουλος της RUHM Destination Marketing, μιας υπηρεσίας μάρκετινγκ για πολυτελή ακίνητα. "Δεν μπορείτε να αλλάξετε την πορεία του ήλιου, τη θέση του ωκεανού ή το γεγονός ότι υπάρχει πορεία πτήσης για μεγάλα αεροπλάνα πάνω από το κεφάλι σας. Η άσχημη ταπετσαρία στο μπάνιο είναι πολύ λιγότερο σημαντική από τον καιρό", δήλωσε.

Πόσο κοστίζουν τα πολυτελή ακίνητα;

Σε αγορές όπου οι τιμές είναι γενικά χαμηλότερες, μπορεί να χρειαστείτε μόλις μισό εκατομμύριο για να αποκτήσετε ένα κομμάτι πολυτελούς ακινήτου. Αλλά θα χρειαστείτε τουλάχιστον 1 εκατομμύριο δολάρια για να αγοράσετε ένα πολυτελές ακίνητο στις περισσότερες μεγάλες πόλεις, και η τιμή εισόδου ανεβαίνει εκεί όπου το κόστος ζωής είναι υψηλό. Σύμφωνα με τον οίκο Christie's, είναι 3 εκατομμύρια δολάρια στο Σαν Φρανσίσκο, 5 εκατομμύρια δολάρια στο Λος Άντζελες και τη Νέα Υόρκη και 7 εκατομμύρια δολάρια στο Λονδίνο.1

Οι αγοραστές πολυτελών ακινήτων συχνά πληρώνουν μετρητά, αλλά μια υποθήκη jumbo είναι μια άλλη επιλογή. Εάν χρηματοδοτείτε την αγορά, θα χρειαστείτε μεγάλη προκαταβολή, άριστη πιστοληπτική ικανότητα, απόδειξη εισοδήματος και περιουσιακών στοιχείων και μεγάλα αποθέματα μετρητών.

Πώς να επενδύσετε σε πολυτελή ακίνητα

Εάν θέλετε να επενδύσετε σε πολυτελή ακίνητα, υπάρχουν διάφοροι τρόποι που μπορείτε να ακολουθήσετε. Είτε αγοράζετε για τον εαυτό σας, είτε νοικιάζετε, είτε εξαγοράζετε, εδώ είναι μερικές επιλογές: 

Αναδιαμορφωση σε ένα αρχοντικό
    Επενδύστε διεθνώς
    Αγοράστε ένα πολυτελές διαμέρισμα
    Αγοράστε ένα υψηλής ποιότητας εξοχικό
    Ολοκληρώστε μια προσαρμοσμένη κατασκευή

Ακολουθεί μια πιο προσεκτική ματιά σε κάθε επιλογή.

Αναδιαμορφωστε μια έπαυλη

Η αναδιαμόρφωση υφιστάμενων πολυτελών ακινήτων είναι μια επιλογή που μπορεί να έχει δυνατότητες για υψηλότερη απόδοση της επένδυσης. Παρόλα αυτά, περιορίζεστε σε ακίνητα που υπάρχουν στην απογραφή και έχουν ακριβώς το σωστό συνδυασμό αρχιτεκτονικής, κατάστασης και στυλ.

Οι πολυτελείς κατοικίες τείνουν να είναι πιο καλά συντηρημένες από τις μη πολυτελείς κατοικίες, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει πιθανότητα για λιγότερα έξοδα αποκατάστασης. Το μειονέκτημα σε αυτό είναι ότι ο ανταγωνισμός μπορεί να είναι υψηλότερος μεταξύ των flippers πολυτελών κατοικιών, αλλά το θετικό είναι ότι υπάρχει λιγότερος ανταγωνισμός στην αγορά πολυτελών κατοικιών συνολικά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι υπάρχουν λιγότεροι άνθρωποι με την τεχνογνωσία να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση, να διαπραγματευτούν σαν επαγγελματίες και να εκτελέσουν ένα έργο αποκατάστασης πολυτελών ακινήτων σε υψηλό επίπεδο.

Επενδύστε διεθνώς

Η επένδυση σε πολυτελή ακίνητα στο εξωτερικό μπορεί να έχει πλεονεκτήματα που δεν θα βρείτε στο εσωτερικό. Για παράδειγμα, στα νησιά Τερκς και Κάικος, ένα μικρό βρετανικό έδαφος στον τροπικό Ατλαντικό Ωκεανό, δεν υπάρχουν ετήσιοι φόροι ακίνητης περιουσίας και φόροι υπεραξίας επί των μεταβιβαζόμενων ακινήτων. Η ιδιοκτησία ακινήτων προστατεύεται από ένα κτηματολόγιο και το δολάριο ΗΠΑ είναι το επίσημο νόμισμα. Έτσι, οι συναλλαγματικές ισοτιμίες δεν αποτελούν παράγοντα για την ολοκλήρωση της αγοράς ή τη μελλοντική αξία του ακινήτου σας.

Δεν είναι σαφές πώς η πανδημία μπορεί να το αλλάξει αυτό, αλλά αυτά τα νησιά ήταν ένα καλό μέρος για επενδύσεις, επειδή οι τιμές της γης αυξήθηκαν σταθερά τα τελευταία δέκα χρόνια. Αναμένεται να συνεχίσουν να το κάνουν χάρη στην ταχεία αύξηση του τουρισμού και της ανάπτυξης, σύμφωνα με τον Blair MacPherson, συνιδιοκτήτη και μεσίτη της RE/MAX Real Estate Groups Turks and Caicos. Ωστόσο, αυτό συνέβαινε πριν η κρίση του κοροναϊού σταματήσει τα ταξίδια και τόσα άλλα. Μπορείτε να κερδίσετε πρόσθετο εισόδημα από την επένδυσή σας, νοικιάζοντας την όσο λείπετε και αφήνοντας μια εταιρεία διαχείρισης να χειριστεί τις λεπτομέρειες, πρόσθεσε.

Η επένδυση στο εξωτερικό μπορεί επίσης να έχει μοναδικές ταλαιπωρίες. "Πρέπει να θυμόμαστε ότι ο υπόλοιπος κόσμος δεν λειτουργεί όπως εμεις στις ΗΠΑ", δήλωσε ο Fitzpatrick της RUHM. "Δεν θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε μια άλλη χώρα μόνο και μόνο για να ανακαλύψετε ότι η κυβέρνηση μπορεί να σας το πάρει πίσω στην πορεία".

Χρησιμοποιήστε έναν διεθνή δικηγόρο ακινήτων και άλλους επαγγελματίες για να σας βοηθήσουν με τη δέουσα επιμέλεια, δήλωσε ο Fitzpatrick.

Αγοράστε ένα πολυτελές διαμέρισμα

Είτε αγοράζετε ένα πολυτελές διαμέρισμα για τον εαυτό σας είτε για να το νοικιάσετε, "το να ξοδέψετε χρήματα σε ένα σπίτι που βρίσκεται σε ένα εξαιρετικό πολυτελές κτίριο με ανέσεις και επιλογές μεταφοράς κοντά είναι ο καλύτερος τρόπος", δήλωσε η Lydia Sussek της Corcoran, μιας εταιρείας ακινήτων πλήρους εξυπηρέτησης στο Μανχάταν. Όπως πάντα, η τοποθεσία έχει σημασία. "Η αγορά σε ένα κτίριο που μοιάζει με πολυτέλεια με κακές επιλογές μεταφοράς είναι μια κακή επένδυση", είπε.

Οι υπηρεσίες και τα χαρακτηριστικά που προσφέρει το κτίριο μπορούν επίσης να κάνουν ή να καταστρέψουν την επένδυσή σας. "Δεν έχετε θυρωρό πλήρους απασχόλησης; Ωραία, αλλά τι άλλο προσφέρει το σπίτι σας; Θέα, ψηλά ταβάνια, βεράντες, όλα αυτά τα χαρακτηριστικά βοηθούν στη διάκριση του σπιτιού σας από άλλα διαμερίσματα τύπου cookie-cutter και μπορούν να οδηγήσουν σε υψηλότερο ποσοστό πώλησης όταν έρθει η ώρα να μετακομίσετε", δήλωσε η Sussek.

Λάβετε υπόψη ότι όταν αγοράζετε πολυτελή ακίνητα, αγοράζετε έναν τρόπο ζωής. Οι ιδιωτικές βεράντες στην ταράτσα, οι πισίνες, οι κοινόχρηστοι χώροι με γυμναστήρια και η υπηρεσία καθαριότητας ή οι υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου διακρίνουν τα πολυτελή ακίνητα, είπε. "Ακόμη και αν υπάρχουν άλλα νέα διαμερίσματα που χτίζονται γύρω από το σπίτι που αγοράζετε, αυτού του είδους τα ακίνητα διατηρούν την αξία τους", δήλωσε η Sussek.

Ολοκληρώστε μια προσαρμοσμένη κατασκευή

Όταν τα πράγματα πάνε καλά, ένα κατά παραγγελία κατασκευασμένο σπίτι προσφέρει τα υψηλότερα περιθώρια κέρδους - αν και συχνά έχει μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Παρόλα αυτά, ένα σπίτι όπου όλα είναι καινούργια και διαθέτει τα πιο επιθυμητά σήμερα στυλ και ανέσεις είναι ζωτικής σημασίας για να πάρετε το καλύτερο δυνατό δολάριο.

Εάν δεν χτίζετε το σπίτι για τον εαυτό σας, να είστε προσεκτικοί σχετικά με τον τρόπο που το προσαρμόζετε. Θα θελήσετε να επιλέξετε μια διάταξη, ανέσεις και τελειώματα που θα απευθύνονται σε ένα ευρύ τμήμα της αγοράς πολυτελείας για να μεγιστοποιήσετε τις πιθανότητες να πουλήσετε γρήγορα και για κορυφαίο δολάριο. Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι είναι λειτουργικό, φιλόξενο και διαθέτει τα χαρακτηριστικά ασφαλείας και ιδιωτικότητας που επιθυμούν οι αγοραστές υψηλών προδιαγραφών. Αλλά υπάρχει μια λεπτή γραμμή μεταξύ της οικοδόμησης αυτής της ευρείας απήχησης και της δημιουργίας της μοναδικότητας που επιζητούν οι αγοραστές πολυτελείας.

"Όταν κάτι δεν είναι εμπορευματοποιημένο, και είναι επιθυμητό, και υπάρχει ζήτηση, τότε είναι που βλέπεις τις τιμές να κάνουν πραγματικά άλματα", δήλωσε ο Char. "Αν κοιτάξετε ένα μπουκάλι Lafitte Rothschild του '82, η ανατίμηση της τιμής αυξάνεται εκθετικά σε σχέση με μια χρονιά που είναι λιγότερο ανώτερη λόγω της προσφοράς και της ζήτησης. Το ίδιο συμβαίνει και με τα πολυτελή ακίνητα. Όσο πιο αποκλειστικά και πιο δυσεύρετα είναι, τόσο πιο αξιόλογη επένδυση γίνεται το σπίτι".
 

Επιλέξτε ένα ακίνητο για ενοικίαση διακοπών υψηλής ποιότητας

 Μια ενοικίαση πολυτελών διακοπών μπορεί να προσφέρει πληθώρα πλεονεκτημάτων, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης των περιουσιακών στοιχείων, των φορολογικών εκπτώσεων, των ευκαιριών δικτύωσης των επιχειρήσεων και, κυρίως, της προσωπικής απόλαυσης", λέει ο Fitzpatrick. Η επιλογή μιας τοποθεσίας με μια τυπικά ισχυρή αγορά είναι το κλειδί, όπως μια πόλη με χιονοδρομικό κέντρο, η Χαβάη ή ένα τροπικό νησί.

"Είναι ιδανικά για εποχικό εισόδημα και αποδίδουν καλά κατά τη διάρκεια καλών οικονομικών αγορών", προσθέτει ο Fitzpatrick. "Ωστόσο, μπορεί να υποφέρουν περισσότερο κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης από ό,τι τα σπίτια κοντά σε μεγάλες πόλεις".

Από την άλλη πλευρά, οι πτωτικές αγορές είναι η καλύτερη στιγμή για αγορά, αν έχετε τα μετρητά.

Πράγματι, η αγορά πολυτελών κατοικιών γνώρισε την ισχυρότερη ανάκαμψη από το στεγαστικό κραχ του 2008 στις μεγάλες πόλεις, με τις περιοχές θέρετρων να ακολουθούν, αναφέρει έκθεση του 2019 από την Christie's International Real Estate.

 Φυσικά, η εν λόγω έκθεση προϋπήρχε της πανδημίας, οπότε απλώς διαβάστε την για καθοδήγηση. Δεν είναι σαφές πώς τα επακόλουθα του κοροναϊού θα επηρεάσουν την αγορά στις περιοχές θέρετρων -ή οπουδήποτε αλλού, για την ακρίβεια.

Εκτός από την επιλογή της σωστής πόλης, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν την αγορά ενός ακινήτου που θα είναι ελκυστικό για τις οικογένειες που κάνουν διακοπές, λέει ο Fitzpatrick. "Αυτό θα αυξήσει το ποσοστό πληρότητας και την απόδοση των επενδύσεών σας"

Ο Bruce Tobias, 22 φορές κορυφαίος μεσίτης ακινήτων της RE/MAX Sedona στην Αριζόνα, σημειώνει ότι οι τουριστικοί προορισμοί υψηλού προφίλ είναι μια σωστή επιλογή και οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητούν ακίνητα με δυνατότητα μακροπρόθεσμων κερδών.

Στεγαστικά δάνεια Jumbo για πολυτελή ακίνητα

Ενώ οι περισσότεροι αγοραστές πολυτελών ακινήτων επιλέγουν να αγοράσουν ακίνητα με μετρητά, ορισμένοι χρησιμοποιούν δάνεια jumbo για να αρπάξουν πολυτελή ακίνητα. Τα δάνεια Jumbo (που ονομάζονται επίσης jumbo mortgages) είναι δάνεια για ποσά μεγαλύτερα από το όριο που θέτει ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγασης (FHA).

Συνήθως, το ποσό αυτό υπερβαίνει τα 510.400 δολάρια. Ωστόσο, μερικές φορές είναι ακόμη μεγαλύτερο, ιδίως σε επαρχίες με ακριβότερες αγορές ακινήτων.

Συμβουλές για επενδύσεις σε πολυτελή ακίνητα

Εάν η επένδυση σε πολυτελή ακίνητα ακούγεται καλή επιλογή για εσάς, υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να έχετε υπόψη σας πριν ξεκινήσετε:

    Προσδιορίστε τους στόχους σας. Ο στόχος της επένδυσης σε οποιοδήποτε ακίνητο είναι να κερδίσετε απόδοση της επένδυσής σας. Όταν επιλέγετε πολυτελή ακίνητα, σκεφτείτε το αποτέλεσμα που θέλετε. Για παράδειγμα, αν σκοπεύετε να αποκομίσετε γρήγορο κέρδος, μπορεί να επικεντρωθείτε στο flipping. Αν θέλετε μακροπρόθεσμο εισόδημα, μπορεί να εξετάσετε μια πολυκατοικία πολυτελών διαμερισμάτων.

    Καθορίστε τη χρηματοδότηση. Ακόμη και αν έχετε μετρητά στο χέρι, δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή. Για παράδειγμα, ένα δάνειο σκληρού χρήματος μπορεί να είναι κατάλληλο για τη χρηματοδότηση μιας μετατροπής που σκοπεύετε να ολοκληρώσετε μέσα σε λίγους μήνες.

    Επιλέξτε τη σωστή αγορά. Αν επενδύσετε σε ένα ακίνητο επταψήφιου ποσού, βεβαιωθείτε ότι η αγορά θα υποστηρίξει την απόφασή σας. Κοιτάξτε την αγορά εργασίας, το κόστος ζωής, το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών και τις οικονομικές προοπτικές της περιοχής. Αν πρόκειται να είναι ενοικιαζόμενο, εξετάστε την κίνηση όλο το χρόνο και την περίοδο αιχμής.

Συμπερασματικα..

Η επένδυση σε πολυτελή ακίνητα μπορεί να είναι πιο συναρπαστική από την επένδυση σε κινητές αξίες, χάρη στην απτή φύση τους. Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να το κάνετε, από την κατασκευή ενός προσαρμοσμένου σπιτιού μέχρι την μετατροπή ενός αρχοντικού και την αγορά ενός ακινήτου διακοπών. Μπορείτε να απολαύσετε το πολυτελές σπίτι σας ως κάτοικος, παραθεριστής ή ιδιοκτήτης ή μπορείτε να κατασκευάσετε πολυτελή σπίτια για να τα απολαύσουν άλλοι.

Πριν επενδύσετε, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τα χαρακτηριστικά που δημιουργούν διαρκή αξία σε αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για να έχετε την καλύτερη απόδοση της επένδυσής σας. Και φυσικά -εκτός αν αγοράζετε για να ζήσετε εκεί ο ίδιος- βεβαιωθείτε ότι θα υπάρχει το κοινο των αγοραστών ή ενοικιαστών για τα ακίνητά σας.

Share: